L’immobilier en viager aura-t-il toujours la côte en 2023 ?

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Les rentes viagères ne représentent qu’une faible fraction des transactions immobilières françaises (4 000 à 5 000 transactions par an), soit environ 1 % de l’activité. Ces chiffres mis à part, acheter en viager est toujours intéressant à bien des égards. Voici certaines des raisons qui font que ce type d’investissement est intéressant.

Une hausse des transactions viagères

Quand on parle de crise, que ce soit une crise sanitaire ou une crise économique, il ne faut pas chercher longtemps pour connaître son impact sur le secteur de l’immobilier.

Si nous avons beaucoup parlé des hausses de prix post-confinement puis plus récemment de la hausse des taux d’intérêt et du ralentissement de la hausse des prix, il y a un placement qui semble toujours intéressant : l’achat en viager.

Au cours des neuf premiers mois de cette année (janvier à septembre), le nombre de biens proposés en viager a augmenté de 8,1 % par rapport à la même période l’an dernier. Selon Immoweb, nous sommes passés de 1 448 biens en 2021 à 1 566 en 2022.

Le spécialiste de l’immobilier Trevi a également enregistré une forte augmentation de ces transactions. En 2018, 42 biens ont été cédés en viager, puis une soixantaine en 2021. C’est une augmentation de près de 43 % en trois ans.

Comment fonctionne l’immobilier en viager ?

Pour comprendre les avantages de l’investissement en viager, il faut d’abord comprendre son fonctionnement. Les ventes en viager permettent au propriétaire de continuer à vivre dans son logement, en complétant ses revenus chaque mois. Ce type de transaction immobilière offre aux seniors une meilleure qualité de vie, surtout en temps de crise.

La principale caractéristique d’une rente viagère est que le vendeur continue à jouir du logement une fois la vente conclue. Dans ce cas, nous parlons d’un viager occupé.

Bien que le titre de propriété soit passé au débirentier, l’ancien propriétaire conserve le droit d’utiliser le bien jusqu’à son décès. Pour l’acquéreur, il devient propriétaire du bien acheté, mais ne peut généralement pas emménager immédiatement. Il doit attendre le décès du vendeur avant de pouvoir prendre pleinement possession de la résidence.

La jouissance du bien après vente est possible avec le viager libre ou vacant, ce qui est somme toute très rare. La rente viagère est dite libre lorsque le bien vendu est inoccupé, laissant à l’acquéreur la liberté d’en profiter comme il l’entend. S’il n’y habite pas, il peut le louer et percevoir un loyer.

Une répartition des charges

L’achat d’un bien en viager permet de se constituer un patrimoine à un prix très compétitif, car les propriétés en viager sont accessibles à des prix inférieurs à ceux du marché. Ce positionnement s’explique en grande partie par la décote sur les actifs de rentes viagères.

Le prix d’achat réduit est dû au fait que les rentes sont la configuration la plus courante. D’autres variables, telles que le sexe et l’âge du vendeur, sont également prises en compte lors du calcul du prix d’achat.

L’expert immobilier Trevi dit qu’il est plus facile de vendre une maison en rente viagère en période économique difficile. Aujourd’hui, Trevi constate que la demande pour les ventes de rentes viagères est en augmentation, mais que la demande pour ce type d’habitation dépasse toujours l’offre.

En 2022, Trevi a constaté que la majorité des vendeurs ont entre 70 et 75 ans (41%), suivis de ceux entre 75 et 80 ans (23%). Dans la plupart des cas, il s’agit de « viagers occupés », c’est-à-dire que le propriétaire qui met son bien en viager continuera à habiter sa maison jusqu’à son décès. Enfin, les données montrent que 70 % des acheteurs de rentes viagères ont entre 30 et 49 ans.

Dans le cadre de la rente professionnelle, le vendeur paie les taxes d’habitation, les charges récurrentes et l’entretien du bien. Cela signifie que l’acheteur est exonéré de ces frais.

D’autre part, il est responsable de la taxe foncière et des dépenses des grands projets. Il y a donc un certain équilibre dans la répartition des charges. Cela réaffirme les bénéfices d’une telle opération pour toutes les parties concernées.

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