Depuis des mois, les réseaux de l’immobilier de luxe rappellent que le secteur ne traverse pas de crise. Les statistiques leur donnent raison à plusieurs égards, mais certaines tendances émergentes sont similaires à ce que vivent déjà les réseaux généralistes.
Une année historique mais des doutes apparaissent
Alors que le marché immobilier a connu un retournement entre prix stagnants et difficultés de financement croissantes, les marchés du haut de gamme et du luxe font figure d’exception notable.
La guerre en Ukraine, la hausse des taux d’intérêt et l’incertitude économique… rien ne semble freiner le marché de l’immobilier de luxe.
Cependant, ce marché n’est peut-être pas aussi statique et insubmersible qu’il n’y paraît. Le verre est actuellement rempli aux trois quarts, les volumes et les prix restent exceptionnellement élevés, la clientèle étrangère revenant en grand nombre.
Selon l’expert Daniel Féau, le prix moyen sur ce segment du marché parisien l’an dernier était de plus de 17 000 euros le mètre carré. C’est 7 000 € de plus que le prix moyen constaté par un notaire parisien au rayon de l’immobilier plus classique.
Encore plus frappant, la surcote payée pour les propriétés avec jardins ou terrasses. Sur ce segment, le prix moyen au mètre carré dépasse les 21 000 euros. Concrètement, Daniel Féau explique que la présence d’espace extérieur augmente le prix de 25 %. L’écart est historiquement haut, d’après les professionnels de l’immobilier du luxe, il s’est particulièrement creusé depuis les premiers confinements.
Mais si on se concentre sur le petit quart de verre vide, on remarque aussi que les négociations commencent à se durcir, ou que certains dossiers de plusieurs millions d’euros disparaissent à cause de problèmes de financement, ou encore que le marché locatif connaît de grosses difficultés concernant l’offre.
Les chiffres des principaux réseaux immobiliers du luxe
Le réseau de l’immobilier de luxe s’est livré à une véritable course aux superlatifs pour décrire son année 2022. Sotheby’s se réjouit d’une « année record inespérée », avec des ventes de 1,61 milliard d’euros sur le réseau français.
De son côté, Daniel Féau a noté que « le marché du luxe devient de plus en plus décorrélé par rapport au marché global », avec un prix de vente moyen de 17 236 €/m² et qui continue de grimper, y compris en 2022.
Si les niches de marché concernant les biens situés entre 1,5 et 3 millions d’euros ont été tirées vers le bas par des ventes plus difficiles de grands appartements familiaux haussmanniens, les volumes d’affaires globaux sont tout de même supérieurs de 40% aux chiffres de 2019.
Pour sa part, Coldwell Banker estime que l’immobilier de luxe représente un secteur de l’économie imperturbable en 2022, tandis que le chiffre d’affaires de Barnes a augmenté de 10% au total.
Les étrangers représentent 33% des achats
Un autre moteur de ce marché de prestige est clairement la clientèle étrangère. Les étrangers reviennent vraiment en force depuis que les confinements les ont tenus éloignés durant quelques mois/années. Avec des marchés traditionnels qui se durcissent et de plus en plus de Français qui peinent à obtenir leur crédit, le luxe a pleinement profité du retour des étrangers.
Ces clients ont représenté près d’un tiers des achats l’an dernier, contre environ 20 % au plus fort de la crise sanitaire. En termes de super luxe, il y a encore plus d’étrangers. Près de 40 % des ventes dépassent les 3 millions d’euros.
En termes de nationalités, les Européens de l’Ouest sont les plus nombreux. Ils représentent plus de 40% des ventes aux étrangers. Ils sont suivis par les Nord-Américains et les Européens de l’Est. Les acheteurs du Moyen-Orient, du Golfe et du Maghreb représentaient 10 %, tandis que les Asiatiques restaient minoritaires, ne représentant que 5 % des ventes.
Non seulement beaucoup d’entre de ces étrangers sont frustrés de ne pas avoir pu réaliser leur projet à cause du Covid, mais ceux dont la fortune est désormais libellée en dollars (ou en francs suisses) en profitent également grandement grâce à un taux de change beaucoup plus favorable. Si l’on ajoute que, pour les Américains, les conditions d’emprunt sur le sol français sont deux fois plus avantageuses que chez eux, c’est une bonne raison d’acheter.
