Grâce à cette astuce inédite, il est possible de louer son logement sans DPE favorable !

Face à la nécessité de réduire les consommations d’énergie et de limiter les émissions de gaz à effet de serre, le gouvernement français a mis en place des mesures visant à améliorer la performance énergétique des logements. Parmi ces mesures, le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui classe les biens immobiliers selon leur efficacité énergétique, a été modifié. Les règles de location concernant les passoires thermiques ont aussi changé. Toutefois, certaines situations permettent d’échapper à cette obligation. Zoom sur les conditions et les exceptions à connaître.

L’audit énergétique obligatoire pour certains logements mal notés

Depuis avril dernier, un audit énergétique est devenu obligatoire pour les propriétaires des biens les plus énergivores, c’est-à-dire ceux classés F ou G au DPE. Cet audit, valable 5 ans, doit être réalisé avant la vente du logement et vise à identifier les travaux de rénovation énergétique à entreprendre. À partir du 1er janvier 2025, cette obligation concernera également les biens classés E.

Exemption de travaux en cas de coût élevé

Il existe toutefois une exception à cette règle : si le montant total des travaux demandés par l’audit énergétique dépasse la moitié de la valeur du bien, le propriétaire peut être exempté de les réaliser. Cette exemption peut s’avérer particulièrement intéressante pour ceux qui souhaitent louer leur logement classé F ou G, sans pour autant engager de lourds investissements.

Les cas où le bailleur n’est pas contraint de réaliser des travaux

Dans certaines situations énumérées par la loi, un juge ne peut pas imposer au bailleur de réaliser des travaux pour atteindre la classe énergétique minimale requise. Toutefois, il peut ordonner la diminution du loyer en compensation. Voici les principaux cas d’exemption :

• Copropriété : si les travaux nécessaires sont soumis à une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et que celle-ci refuse, le juge ne peut pas contraindre le bailleur à effectuer lesdits travaux.
• Risques sur le bâti : lorsque les travaux risquent de compromettre la solidité ou la sécurité du bâtiment, le juge ne peut pas exiger leur réalisation.
• Contrainte architecturale : si les travaux impliquent une modification de l’aspect extérieur du bâtiment ou une atteinte à son caractère historique, le juge ne peut pas les imposer.

Ces exemptions ne garantissent pas une absence totale de conséquences financières pour le propriétaire : un juge peut tout de même ordonner la diminution du loyer en compensation.

Profiter du déficit foncier généré par les travaux

Pour les propriétaires soumis au régime réel d’imposition pour leurs revenus fonciers, il est possible de générer un déficit foncier grâce à l’imputation du montant des travaux réalisés dans les charges. Ce déficit vient réduire les autres revenus déclarés, jusqu’à hauteur de 21 400 euros – le nouveau plafond fixé par le législateur pour les travaux de rénovation énergétique.

Les logements classés G+ ne peuvent plus être loués depuis janvier 2023

Depuis le 1er janvier 2023, les logements dits G+, dont la consommation en énergie finale est supérieure à 450 kilowattheures par m² et par an, ne peuvent plus être loués. Cette mesure s’inscrit dans le cadre de la loi Climat & résilience visant à lutter contre les passoires thermiques (logements classés F ou G au DPE). À partir du 1er janvier 2025, les biens classés G seront également concernés par cette interdiction, suivis des biens classés F dès le 1er janvier 2028.

Si l’amélioration de la performance énergétique des logements est une préoccupation majeure des pouvoirs publics, certaines exceptions permettent aux propriétaires de se libérer de l’obligation de réaliser des travaux. Il convient toutefois de rester attentif aux évolutions législatives et réglementaires à venir, qui pourraient continuer à renforcer les exigences en matière de rénovation énergétique.