La loi Climat et Résilience risque encore de beaucoup faire parler d’elle dans les mois à venir. Bien qu’une interdiction de louer les pires passoires thermiques entrera en vigueur en janvier, 31 % des bailleurs sont prêts à relouer leurs biens énergivores en l’état.
Le calendrier de plus en plus pressants
Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), la France compte actuellement 5,2 millions “passoires énergétiques” au sein des 30 millions de résidences principales.
Dans le contexte de flambée des prix de l’énergie induite par le Covid-19 et d’intensification du conflit en Ukraine, ces logements, notés F ou G sur le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), impactent fortement le pouvoir d’achat des occupants.
Ils soulèvent également des préoccupations écologiques dans la lutte contre le changement climatique, et ces maisons mal isolées sont en partie responsables des émissions de gaz à effet de serre liées aux bâtiments.
Pour lutter contre la précarité énergétique et améliorer la consommation du parc immobilier, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 impose de nouvelles contraintes réglementaires aux travaux de rénovation, ciblant en priorité les bailleurs.
«La neutralité carbone c’est permettre l’achat de logements classés G mais pas leur location ? Un locataire ne peut pas y habiter mais un propriétaire oui», s’étonne Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier.
Pour éliminer les passoires thermiques, les pouvoirs publics ont fixé un calendrier visant à atteindre la neutralité carbone d’ici 2050.
Le 25 août 2022 a marqué la première phase de cette chronologie. Depuis cette date, les propriétaires de logements classés F ou G en France métropolitaine qui consomment plus de 330 kilowattheures (kWh) ou émettent plus de 70 kilogrammes de dioxyde de carbone par mètre carré et par an ne peuvent plus demander d’augmentation de loyer. Que ce soit lors du renouvellement du bail ou de la conclusion d’un nouveau contrat. La mesure s’appliquera à l’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte) uniquement à partir du 1er juillet 2024.
A partir du 1er janvier 2023, les DPE les logements de la classe G ayant le plus mauvais diagnostic de performance énergétique seront interdits à la location. Tous les logements classés G seront concernés par cette interdiction de location d’ici 2025. Les biens de classe F seront interdits sur le marché de la location en 2028 et les biens de classe E en 2034.
Seul un tiers des bailleurs prévoient une rénovation
La Fnaim a interrogé plus de 500 gestionnaires de baux pour prédire le comportement des propriétaires et bailleurs de passoires thermiques qui seront confrontés à l’interdiction.
Les résultats sont sans appel : 31 % des propriétaires souhaitent relouer en l’état, enfreignant la loi. 6% des sondés préféreraient le proposer en location courte durée, non concerné par l’interdiction de location, et 5% souhaiteraient en récupérer la gestion.
Sachant que le choix de reprendre la gestion de son bien peut aussi être interprété comme une volonté de le relouer en l’état, on conclut que 42% des propriétaires souhaitent louer leur bien sans rien faire pour le rénover.
Le problème, selon la Fnaim, est le manque d’accompagnement des propriétaires lorsqu’il s’agit de rénover leur logement. Les coûts de rénovation énergétique ont été le principal obstacle rencontré (93 % d’entre eux). Un frein qui a peu de chances de disparaître.
Le budget de Ma Prime Rénov, outil financier destiné à accompagner les familles dans la rénovation de leur bien, n’augmentera que de 100 millions d’euros en 2023 par rapport à 2022, selon le projet de loi de finances.
Rien que le DPE, qui doit apparaître sur les annonces immobilières uniquement à partir du 1er janvier 2022, coûte entre 100 et 300 euros, selon le département et le diagnostiqueur.
Sur les 58 % restants, plus du quart (26 %) des propriétaires interrogés ont l’intention de vendre leur propriété. Jean-Marc Torrollion prévient : “C’est une intuition, et nous l’avons aujourd’hui chiffrée : ce sont près de 500 000 logements énergivores actuellement loués pourraient quitter le marché locatif d’ici six ans. Le marché locatif privé est un pilier majeur du logement en France et de la mobilité des Français, pour les jeunes et les actifs: 1,2 million de logements changent de locataires chaque année. Il ne faut pas confondre indécence énergétique et indignité”.
