Depuis près d’un an, les passoires énergétiques abondent sur le marché immobilier. Elles font désormais partie intégrante d’une nouvelle stratégie d’investissement visant à faire baisser les prix.
Un paramètre essentiel est en revanche à prendre en compte : le coût des travaux de rénovation énergétique.
Alors, faut-il se lancer dans l’acquisition de passoires énergétiques ? Comment optimiser cet investissement ?
En 2024, profitez des ventes des passoires thermiques
Ces deux dernières années, les acheteurs ont vu leur capacité d’emprunt diminué. En cause ? La hausse des taux de crédit et le prix de l’immobilier qui est resté inflexible. Dans ce contexte, opter pour l’achat d’une passoire thermique peut s’avérer une bonne stratégie et notamment lorsque celle-ci est proposée à un prix réduit.
En effet, depuis l’entrée en vigueur de la Loi Climat et Résilience il y a deux ans, la performance énergétique d’un logement influe fortement sur sa valeur. Outre son prix d’achat attractif, la passoire thermique ouvre également droit à des dispositifs incitatifs et même, dans certains cas, à des aides à la rénovation.
À noter que selon les régions et les négociations, certaines passoires thermiques peuvent bénéficier d’une décote de prix pouvant atteindre jusqu’à 20 %.
Avec les taux qui tendent à la baisse en ce début d’année 2024, c’est peut-être l’occasion de remettre l’idée d’un crédit immobilier au goût du jour.
Optimisez votre investissement avec les aides à la rénovation
Vous l’aurez compris, investir dans une passoire thermique peut conduire à bénéficier d’une décote significative sur le prix du bien, voire à acquérir une surface plus importante pour un budget équivalent. Cette dernière option est par ailleurs un autre moyen d’augmenter la rentabilité de ce type d’acquisition.
Bien entendu, cette forme d’investissement implique d’anticiper le budget dédié aux travaux de rénovation. Sur ce point, il existe des aides financières et des déductions fiscales pour optimiser votre budget.
Le dispositif Denormandie en 2024
Si la loi Denormandie devait être abrogée en décembre 2023, elle a finalement été prolongée dans le cadre de loi de finances 2024. Pour rappel, elle est en vigueur depuis le 1er janvier 2019 et vise plusieurs objectifs :
- Revitaliser les quartiers anciens dégradés pour rendre les centres-villes plus attractifs,
- Répondre à la forte demande locative dans les zones tendues,
- Contribuer à la rénovation énergétique du parc immobilier français.
En optant pour le dispositif Denormandie, vous vous engagez ainsi à louer votre bien pendant au moins 6 ans et à entreprendre des travaux de rénovation. En contrepartie, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt sur le revenu. À noter que le dispositif concerne les acquisitions de biens anciens entre 2019 et 2026.
MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov’ est l’aide par excellence à considérer avant d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique, et ce, que vous soyez propriétaire occupant ou propriétaire bailleur. Depuis le 1er janvier 2024, le programme se concentre sur deux types de travaux :
- Les rénovations importantes
- L’installation d’équipements de chauffage à énergie renouvelable ou d’eau chaude sanitaire.
À noter que les petits travaux, comme le remplacement de fenêtres uniquement, ne sont plus éligibles. À contrario, le remplacement d’une solution de chauffage par un système décarboné, comme une pompe à chaleur, reste toutefois admissible. Le dispositif est désormais divisé en deux volets : MaPrimeRénov’ Parcours accompagné et MaPrimeRénov’ Parcours par geste.
À savoir : MaPrimeRénov’ Copropriété est disponible pour les copropriétés en cas de travaux sur les parties communes et les parties privatives d’intérêt collectif.
Le Prêt à taux zéro (PTZ)
En 2022, 63 000 prêts à taux zéro ont été accordés avec un montant moyen de 56 000 €.
À noter qu’une réforme du PTZ est venue recentrer le dispositif sur l’acquisition de logements neufs collectifs en zone tendue et sur l’acquisition de logements anciens nécessitant des travaux de rénovation énergétique sur l’ensemble du territoire pour 2024.
Pour lutter contre l’artificialisation des sols, les constructions de maisons individuelles ne sont désormais plus éligibles au PTZ. Autre nouveauté pour 2024 : 209 nouvelles communes sont désormais classées en zone tendue et entrent donc dans les critères du prêt à taux zéro.
Pour rappel, le PTZ s’adresse aux ménages modestes pour l’achat de leur résidence principale. Il dispense l’emprunteur des intérêts et des frais de dossier. Les critères d’obtention et le montant du prêt dépendent des revenus, de la composition du foyer et de la localisation du logement. La durée de remboursement est généralement de 20 à 25 ans, avec un différé de remboursement de 5 à 15 ans.
