Immobilier : Comment rentabiliser une passoire thermique ?

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Les Français continuent d’acheter des passoires énergétiques alors qu’ils ne pourront plus les louer à l’avenir. Depuis la fin du mois d’août, les propriétaires de ces passoires ne peuvent plus augmenter les loyers. Alors pourquoi certains français continuent d’acheter ces logements ?

Un coût d’achat plus faible

Selon la Loi Climat, certains logements seront retirés du marché locatif. Cette loi stipule que les biens classés G ne seront plus disponibles à la location dès 2025. Les biens classés F ne seront plus disponibles dès 2028 et les biens classés E dès 2034.

En effet, ces biens sont énergivores et vieillissants, c’est-à-dire des « passoires thermiques ». Toute personne intéressée à investir dans des propriétés locatives doit savoir que ces logements ne seront plus disponibles à la location. En plus des 23 % d’émissions de gaz à effet de serre provenant du secteur du bâtiment, des mesures ont été prises pour réduire la consommation d’énergie. L’une de ces mesures est un gel des loyers qui est entré en vigueur le 24 août dernier.

Ce n’est donc pas une bonne affaire d’acheter une passoire thermique pour la louer ensuite. Cependant, la donne semble différente si l’achat s’accompagne d’une rénovation pour améliorer l’impact énergétique.

La réduction du coût d’achat est le principal avantage d’investir dans une « passoire thermique ». La baisse des prix de l’immobilier sur ce type de logement est prédite par les experts, indique Stéphane Fritz, président du réseau immobilier Guy Hoquet Immobilier. Selon lui, les propriétaires qui n’ont pas les moyens ou ne veulent pas effectuer les réparations nécessaires vendront leurs propriétés à un prix inférieur.

Le Covid-19 a boosté les ventes de biens. Des personnes sont décédées ou ont divorcé, ce qui a entraîné une hausse de l’offre pour certains biens. De l’autre côté, les taux d’intérêt augmentent et les taux d’usure diminuent donc les banques ont du mal à prêter de l’argent.

Un plus petit nombre de candidats à l’achat signifie moins de demande. Si la demande faiblit, alors nous constatons une augmentation du nombre de biens sur le marché, ce qui entraîne une baisse des prix. Le site internet “Investir dans l’ancien” précise que l’achat d’une passoire thermique permet d’obtenir un logement 20 à 30 % moins cher qu’un logement déjà aux normes.

Selon Yann Jéhanno, président de Laforêt Immobilier, il n’y a pas beaucoup de biens de ce type à vendre actuellement sur le marché. Stéphane Fritz, chef d’entreprise, est d’accord ; il dit qu’ils prévoient de vendre 1 million de «passoires» cette année au lieu de 1,2 million comme l’année dernière.

Différentes stratégies d’investissement

Eric Allouche est le directeur exécutif d’Era Immobilier, pour lui, il est impossible de répondre oui ou non lorsque l’on considère la rentabilité de l’achat d’une passoire thermique. Chaque transaction doit être examinée au cas par cas. « Si on doit refaire l’isolation par l’intérieur, cela peut réduire la surface habitable. Et quand on sait que le prix du mètre carré est de 11.000 euros à Paris, il peut y avoir un fort manque à gagner », explique Yann Jéhanno.

D’un autre côté, la vision d’Eric Allouche se concentre sur la construction d’un rendement solide. Stéphane Fritz dit que le but de la rénovation énergétique d’un bien est de conserver sa valeur. Lior Pardo, co-fondateur d’Investir dans l’ancien, garantit des rendements allant jusqu’à 10 % une fois les travaux terminés.

Éric Allouche suggère fortement de faire d’abord un audit de la performance énergétique avant de commencer les rénovations nécessaires. Cela aidera à cibler les rénovations, à les chiffrer et à déterminer celles qui doivent être faites.

Effectuer les travaux de rénovation soi-même peut permettre de réduire les coûts de main-d’œuvre, cependant, cela peut coûter entre 15 000€ et 60 000€ tout de même. Alternativement, vous pouvez engager un professionnel agréé RGE pour vous aider. En engageant un professionnel, les propriétaires peuvent bénéficier de solutions de financement cumulées telles que CEE, Ma Prime Rénov et « Habiter mieux sérénité » de l’Anah, etc. Ceux-ci sont complétés par des prêts à taux zéro et des chèques énergie. On peut obtenir jusqu’à 50 000 euros de financement avec ces solutions.

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