Acheter un appartement pour le louer ne s’improvise pas. Les sommes en jeu sont importantes, il ne faut pas passer à côté. Tout investisseur en herbe doit faire attention au choix du bien, à son emplacement ou encore au statut fiscal. L’immobilier est l’un des rares actifs qui peuvent être achetés à crédit, C’est son atout majeur et l’un de ses principaux intérêts. Pour constituer et faire fructifier votre patrimoine, vous devez optimiser deux leviers : votre capacité à épargner (notamment pour investir dans une assurance-vie et en bourse) et la capacité à s’endetter (pour investir dans l’immobilier).
L’achat d’une résidence principale est donc souvent le seul moyen de se constituer un patrimoine lorsque l’on a peu de capacité d’épargne. Il existe différentes solutions pour investir dans l’immobilier : à crédit ou non, en gestion passive (en agence) ou active (immobilier locatif classique), destinée aux entreprises ou aux particuliers, pierre-papier, éco-responsable, etc.
Investir dans l’immobilier responsable
Les investisseurs s’inscrivent désormais dans une démarche plus écologique, plus respectueuse de l’environnement, plus durable, plus équitable sur le plan social, mais aussi plus rentable. Investir de manière éco-responsable peut se faire de différentes façons :
- L’Investissement Social Responsable : c’est un label créé en 2015. Il valorise les entreprises et les fonds d’investissement qui prennent en compte les enjeux économiques, sociaux et de gouvernance (ESG). Dans l’immobilier, les particuliers souhaitant investir dans des propriétés neuves et existantes pourront bénéficier de l’ISR en utilisant des matériaux écologiques ou durables lors de la construction ou de la rénovation d’une propriété.
- L’investissement en loi Pinel : créé en 2014, le dispositif Pinel permet aux investisseurs de louer leurs biens à des locataires modestes dans des quartiers à forte tension. Investir dans le cadre de la loi Pinel est plus éthique et socialement équitable, offrant de réels avantages fiscaux aux investisseurs tout en améliorant les opportunités locatives pour les ménages modestes.
- Le Prêt Locatif Social : il permet d’investir dans l’immobilier neuf. Il peut aider les investisseurs à financer l’achat de nouveaux logements s’ils sont loués à des locataires à court de ressources.
- Les Sociétés Civiles de Placement Immobiliers : certaines SCPI ont adopté une démarche éco-responsable. Elles se concentrent sur l’investissement dans l’immobilier plus vert ou plus inclusif.
L’engouement pour ces fonds immobiliers s’explique très simplement : ils représentent l’avenir. L’environnement est un sujet de plus en plus important au fil des années, touchant en particulier le secteur immobilier.
Pour réaliser un de ces types d’investissement immobilier, il est utile de se faire accompagner par un professionnel. Agence, mandataire, réseau,… de nouvelles normes apparaissent régulièrement comme la nouvelle réglementation concernant les passoires thermiques, les professionnels sont au courant des nouvelles normes et peuvent vous aider à anticiper les mouvements futurs du secteur.
Confier la gestion de son bien à une agence
Les investissements locatifs nécessitent une gestion, que ce soit pour les visites du bien, la conclusion des contrats de location, l’inventaire, l’encaissement des revenus locatifs ou la gestion de l’entretien des locaux. Dès lors, il peut être nécessaire de faire appel à une agence pour gérer votre bien immobilier afin d’optimiser cette gestion et de gagner du temps.
Par convention, le gestionnaire du bien a le droit de louer, de percevoir les loyers ou d’accorder des remises ou des retards, d’effectuer des travaux, de payer à temps diverses taxes, de souscrire toutes les assurances nécessaires telles que l’assurance des murs ou des loyers impayés, et de fournir aux propriétaires ce dont ils ont besoin pour déposer leurs déclarations de revenus de tous les documents et montants. Il peut également agir en justice au nom du bailleur en cas de litige avec le locataire.
Typiquement, lorsqu’une location est gérée par une agence immobilière, cette dernière, après la signature du bail, passe d’abord par le service location pour trouver un locataire, qui est ensuite repris par le service gestion. Cependant, il faut noter qu’il existe un surcoût important pour trouver un locataire, qui n’est pas inclus dans le prix du contrat de location-gérance.
Les avantages de la gestion locative
En confiant la gestion locative à une agence, même si vous perdez une partie de votre rentabilité, vous bénéficierez de nombreux avantages :
- Si vous n’habitez pas à proximité du lieu d’investissement et/ou si vous avez plusieurs propriétés à gérer, vous pouvez économiser beaucoup de temps et bénéficier d’aspects pratiques importants en centralisant la gestion.
- Parce que vous bénéficiez de l’assistance d’experts en ce qui concerne le montage du loyer, assurance, calcul des honoraires, règlement des litiges…, de leur connaissance du marché local et donc de leur intérêt pour des locations rentables. Les vacances locatives sont également plus faibles, car l’agence bénéficie d’outils de réseautage et de communication indispensables pour diffuser votre annonce.
- Des garanties ou services (garanties loyers impayés, prestations d’entretien, travaux…) à des tarifs avantageux et la sérénité d’avoir un logement à la hauteur de vos attentes.
- Toujours au courant des dernières réglementations en vigueur, l’agence entretient les logements, vous informe de vos besoins de rénovation et vous conseille sur les solutions énergétiques.
Les inconvénients de la gestion locative
Malgré ses avantages, la mise en gérance de votre bien a aussi des inconvénients à prendre en compte. Le premier est son coût : les frais généraux varient d’un établissement à l’autre, mais se situent généralement autour de 6 à 8 % du loyer hors taxes. Après négociation, ce ratio peut être ramené à 5 %. Le montant sur une année équivaut à environ un mois de loyer. Il représente une charge pour le propriétaire et est déductible de ses revenus fonciers.
Le deuxième inconvénient de la gestion locative est le coût, non précisé, des tâches de gestion. C’est pourquoi il est important de planifier et de prévoir au plus tôt ce que l’agence propose et son prix. Cela permet d’éviter les mauvaises surprises.
Pour finir, l’agent immobilier doit signaler les démarches liées à la location au propriétaire. Cependant, de nombreuses étapes de routine et anodines échappent au contrôle du propriétaire. Pour ces raisons, notamment en cas de vente immobilière, les propriétaires décident parfois d’opter pour une gestion semi-déléguée afin de conserver une certaine mainmise sur leur bien.
