Après des années d’euphorie, le marché immobilier vient d’amorcer un nouveau cycle baissier, du moins dans les grandes villes. Les indices des prix de l’immobilier Meilleurs Agents – « Les Echos » (IPI) au 1er novembre 2022 reflète cette évolution. Les zones rurales et les petites villes sont pour l’instant épargnées.
Le prix moyen au mètre carré en baisse
Le marché baissier semble être arrivé. Alors que les conditions de crédit se resserrent, le marché de l’immobilier ancien ne pouvait pas ignorer cet état de fait. S’il a mis du temps à réagir, il semble en train de décliner dans les grandes villes françaises en ce moment.
Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents, a déclaré : “Nous sommes entrés dans un cycle baissier et cette tendance devrait se poursuivre, d’autant plus que l’hiver n’est traditionnellement pas le mois le plus dynamique pour le marché de l’immobilier”.
Selon lui, les prix, notamment à Paris (10 346 euros/m² au 1er novembre), ne reflètent pas encore la réalité du marché. « Les vendeurs n’ont pas encore accepté la baisse et continuent d’attendre et de voir. De nombreuses transactions n’ont pas eu lieu. Mais plus ils attendent, plus la baisse est importante », estime-t-il.
Meilleurs Agents a d’abord observé que l’équilibre apparent des prix en octobre n’était dû qu’à de fortes hausses dans les trois principales villes ayant les prix les plus bas du top 10 : Lille (+1% à 3 577€/m²), Montpellier (+1% à 3 682 €/m²) et Marseille (+0,8 % à 3 686 €/m²).
Au contraire, la tendance baissière s’accélère, notamment à Bordeaux (-1,1 % en deux mois, dont -0,8 % en octobre à 4 803 EUR/m²). Paris (10 346 €/m²), Lyon (5 335 €/m²), Strasbourg (4 180 €/m²), Rennes (4 158 €/m²), Nantes (3 945 €/m²) et Toulouse (3 690 €/m²) où l’on constate un prix moyen au mètre carré qui a baissé en octobre.
Concernant Paris, Meilleurs Agents a confirmé que la barre des 10 000 € le mètre carré s’appliquait toujours, avec 67 % des transactions enregistrées dans la capitale toujours au-dessus de ce niveau depuis début juin.
En moyenne, seuls 5 des 20 arrondissements parisiens sont désormais cotés en dessous de cette barre emblématique (12, 13, 18, 19 et 20), tandis que dans 7 autres, les prix se négocient toujours au-dessus de 12 000 €/mètre carré.
Ainsi, il y a peu de chances que cette tendance négative s’arrête dans les prochaines semaines, d’autant plus que l’hiver approche, l’une des saisons les moins actives pour le marché de l’immobilier.
Un marché baissier au-delà de l’hiver ?
Contrairement aux idées reçues, les prix de l’immobilier dans les 11 plus grandes villes de France n’ont pas attendu que les taux de crédit remontent pour baisser.
Un nouveau type de demande
Le manque d’amour auquel ces villes ont dû faire face à partir de 2020 et la crise sanitaire commencent à mettre la pression sur leurs prix aujourd’hui. La faute à la forte baisse de la demande, et surtout, au stock toujours plus important de biens à vendre.
Reste que si ce phénomène de rééquilibrage tarifaire aurait pu se résoudre alors que la nouvelle géographie immobilière créée par la pandémie de coronavirus persistait, il s’est au contraire intensifié ces derniers mois avec la remontée progressive des taux d’intérêt. Les taux d’intérêt se sont établis en moyenne à 2,15% en octobre sur une durée de 20 ans contre 1,9% en septembre, selon le courtier Empruntis.
Toutefois, cette croissance devrait s’accélérer compte tenu de la dernière annonce de la Banque centrale européenne selon laquelle le taux d’emprunt moyen pour toutes les durées confondues sera d’environ 3 % en 2023.
Les délais de transactions s’allongent
Un autre signe de ce marché baissier est que les délais de transaction s’allongent. En seulement trois mois, Meilleurs Agents a observé que le nombre moyen de jours nécessaires pour qu’un bien change de mains a augmenté de près d’une semaine pour atteindre un peu plus de deux mois dans presque toutes les grandes villes.
A Lyon et Rennes, l’augmentation du temps nécessaire à la vente de son bien est encore plus prononcée, augmentant respectivement de 11 et 10 jours sur un trimestre. Même à Paris, il faut désormais en moyenne 69 jours pour vendre son bien.
Cette difficulté à trouver preneur se traduit par une augmentation de l’offre, obligeant finalement de nombreux vendeurs à baisser mécaniquement leur prix.
Tout semble indiquer que le marché, loin de s’effondrer, est bel et bien entré dans une tendance baissière appelée à se poursuivre.
