Immobilier : les revenus locatifs bientôt imposés à 30% ?

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Lors de la première lecture du projet de loi de finances 2023, les députés ont adopté un amendement qui permettrait aux investisseurs immobiliers de payer un impôt forfaitaire sur leurs revenus fonciers.

Les loyers soumis à la flat tax ?

Le vote du projet de loi de finances annuel est souvent accompagné de son lot de surprises. Et cette fois, les heureux bénéficiaires seront les investisseurs immobiliers.

Les députés ont en effet voté mercredi 12 octobre, contre l’avis du gouvernement, un amendement qui, s’il était confirmé par les sénateurs, permettrait aux investisseurs immobiliers d’être soumis à une taxe forfaitaire unique (PFU) sous certaines conditions contraintes. Ce dispositif pourrait être très attractif, notamment pour les ménages les plus aisés.

Pour rappel, la flat tax est un impôt forfaitaire de 30% réparti entre 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de cotisations sociales. Il s’agit d’un régime fiscal simplifié introduit en 2018. Jusqu’à présent, cette imposition ne s’appliquait qu’aux revenus de placements tels que les dividendes, les obligations, les plans d’épargne logement (PEL) ou encore l’assurance-vie.

Aujourd’hui, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu. Deux systèmes de taxation sont possibles : le régime micro-foncier ou le régime réel.

Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros par an, vous pouvez opter pour le régime de micro-foncier : ainsi vous bénéficierez d’un abattement de 30 % sur vos revenus. Par conséquent, seuls 70 % des revenus locatifs bruts sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Si vos revenus fonciers dépassent 15 000 euros par an, vous devez opter pour le régime réel. Dans ce cas, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu après déduction des dépenses réelles (honoraires d’agent, primes d’assurance, frais de copropriété, taxes foncières), des intérêts d’emprunt, des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration.

Des contraintes applicables

Le texte, initié par une cinquantaine de députés modem, autorise les contribuables, lors du dépôt de leur déclaration annuelle de revenus, à choisir d’être imposés au titre du PFU s’ils remplissent les trois conditions suivantes :

  • Le logement est soumis à l’encadrement des loyers applicable aux zones tendues : le loyer doit être déterminé conformément à un loyer de référence déterminé par ordonnance en fonction des caractéristiques du bien (superficie, date de construction, meublé ou non) et peut augmenter de 20 % .
  • Le logement est classé au moins D selon le Diagnostic de Performance Energétique (DPE).
  • Les baux sont signés pour au moins 12 mois et comprennent donc des logements meublés (hors étudiants, mobilité et saisonniers, plus courts).

Ce statut ne sera pas cumulable avec d’autres régimes fiscaux favorables à l’investissement locatif, notamment le régime du déficit foncier. Si les charges sont importantes (comme les travaux), il serait plus intéressant de conserver cette dernière.

“Ce statut, sur option, n’ouvrirait en échange pas aux bénéfices des autres dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif, dont le régime des déficits fonciers”, précisent les auteurs de l’amendement.

Des avantages au cas par cas

Cet impôt pourrait devenir particulièrement intéressant pour les ménages contribuables des tranches supérieures de la marge d’imposition (41 % et 45 %).

En revanche, dans la situation d’une location classique du loyer nu, cette nouvelle option avec le PFU est une aubaine. Selon la législation en vigueur, les bailleurs sont imposés au barème progressif de 70% du loyer, auquel il faut ajouter une Contribution Sociale (PS) de 17,2%.

Ainsi, ceux qui sont dans la tranche marginale de 30 % supportent en réalité 47,2 % de l’impôt (hors CSG déductible). Donc bien plus que les 30% du PFU, rappelons-le, où les prélèvements sociaux sont déjà inclus.

En bref : opter pour le PFU, c’est renoncer à d’autres avantages fiscaux comme les déductions sur vos charges fiscales. Les propriétaires devront donc ensuite décider au cas par cas quelle option est la meilleure pour leur situation personnelle. Reste à savoir si le gouvernement laissera passer une telle révolution fiscale.

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