La construction ralentit, malgré les mauvaises conditions de logement d’une partie de la population. De son côté, l’exécutif ne semble pas prendre de mesures pour faire face à la crise qui se prépare.
A l’aube d’une crise sans précédent ?
« Le secteur de l’immobilier neuf entre dans une crise d’une profondeur sans précédent », prévient sur France Inter Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
Le FPI constate que les maires sont de plus en plus réticents à signer des permis de construire, notamment dans les grandes villes comme Bordeaux et Lyon.
« Tout le monde veut un beau logement, mais pas à côté de chez soi. On a vu depuis 2020, l’année des municipales, nos chiffres des autorisations sans arrêt diminuer. On a une chute de l’offre », observe Pascal Boulanger.
Avec la chute de la demande de logements neufs en 2022, l’année 2023 ne semble pas plus propice à une reprise.
Les réservations chutent
Les mises en chantier sur trois mois sont en baisse de 3,3% à fin janvier par rapport à la même période en 2022, selon la Fédération française de la construction, avec des autorisations en baisse de 22%.
Plus en amont, les ventes des constructeurs de maisons unifamiliales ont chuté de 38,2 % entre le dernier trimestre 2021 et le dernier trimestre 2022.
Entre les logements vacants ou en rénovation et la croissance démographique, une augmentation du parc de logements est nécessaire, au rythme de 450 000 nouveaux logements par an.
La Fédération des promoteurs immobiliers a annoncé que les réservations de logements individuels ont chuté de 39,1% par rapport à la même période l’an dernier, tandis que les ventes en bloc aux opérateurs de logements sociaux (HLM) et aux investisseurs institutionnels ont chuté de 33,1%.
En termes de construction de logements abordables, le nombre d’approbations est inférieur à 100 000 jusqu’en 2022.
Macron n’a pas tenu ses promesses
Cette baisse a débuté après la fin du premier mandat de cinq ans d’Emmanuel Macron avec un bilan logement décevant. Avant son élection, le candidat de République En Marche ! avait promis de réduire les prix en créant un « choc de l’offre » en simplifiant la réglementation.
Il a échoué : les chiffres de la construction ont chuté par rapport à 2018, tandis que le logement prétendait être le principal élément limitant les dépenses des ménages.
Après avoir encore chuté lors du confinement sanitaire en 2020, la sous-secrétaire au logement de Jean Castex, Emmanuelle Wargon, a créé un « fonds friche » pour reconquérir les terrains abandonnés et apporter une aide financière aux maires bâtisseurs, avec un rebond en 2021-22.
Les promoteurs ont appelé le ministère de l’Economie à prendre des mesures pour relancer les achats.
Les promoteurs réclament une aide fiscale
« Je pense qu’il est temps de proposer une mesure fiscale courte, d’exception », a-t-il avancé. « Elle pourrait démarrer le 1er mai et s’arrêter le 31 décembre, parce que la machine est totalement grippée, en panne. C’est ça, notre demande : à situation exceptionnelle, mesure exceptionnelle », a-t-il ajouté.
Par exemple les promoteurs réclament la création d’un prêt à taux zéro « amplifié », d’une baisse de la TVA pour les propriétaires occupants… ou encore d’une exonération de droits de succession à l’achat d’un logement neuf, mesure déjà prise en 1993-1994 sous le gouvernement d’Édouard Balladur.
« Je sais, c’est inopportun », a-t-il dit, reconnaissant que la dernière mesure profiterait surtout aux plus riches. « D’accord, mais on fait quoi ? On est fauchés ici ! »
Un taux de désistement historique
Autre inquiétude : le taux de retrait historique, après avoir atteint 27 % en 2022, tourne autour de 50 % ces derniers mois, contre 13 % lorsque l’inflation était inférieure à 2 %.
Selon Pascal Boulanger, « des raisons bancaires autant que psychologiques » expliquent ces comportements.
« Des particuliers réservent le jeudi ou le vendredi puis changent d’avis en discutant avec des proches le week-end pour arriver à la conclusion que ce n’est pas le moment d’acheter et finissent par se désister le lundi ou le mardi », explique-t-il.
