Vous allez hériter d’un bien en nue-propriété ? Vous souhaitez investir en nue-proprité ? Vous êtes déjà nu-propriétaire et vous souhaitez savoir qui paie la taxe foncière ? Découvrez dans cet article les obligations liées à ce type de propriété, comment calculer et payer la taxe foncière, les exonérations et les abattements dont vous pouvez bénéficier ainsi que des stratégies pour optimiser le paiement de celle-ci.
La nue-propriété : une forme de propriété d’un bien
La nue-propriété est une forme de propriété dans laquelle le propriétaire ne dispose que du droit de propriété d’un bien, il n’en possède pas la jouissance. La nue-propriété est accessible suite à la division d’une pleine propriété entre un usufruitier et le nu-propriétaire.
Dans le cadre de la nue-propriété, le propriétaire acquiert le droit de propriété du bien, mais il ne peut pas l’exploiter comme bon lui semble. Par exemple, il ne peut pas le louer, ce privilège est réservé à l’usufruitier.
L’usufruitier, quant à lui, dispose du droit de jouissance de bien, il peut l’utiliser comme bon lui semble mais il ne peut pas le vendre.
Une fois cette période de partage de la propriété écoulée (entre 15 à 20 ans en règle générale pour un investissement), lorsque l’usufruit prend fin, le bien revient au nu-propriétaire qui en récupère alors la pleine propriété automatiquement, sans frais, ni formalité et peut décider ainsi de le louer, de l’occuper ou de le vendre.
Lors d’un investissement en nue-propriété les principaux avantages sont l’absence de charges liées à l’entretien – selon votre contrat, en tant que nu-propriétaire, vous pourriez être amené à payer des frais pour des travaux importants -, le nu-propriétaire est dispensé de la plupart des charges et taxes fiscales, et à terme, le nu-propriétaire dispose de la pleine propriété ce qui lui permet d’occuper, de louer ou de vendre le bien en étant dispensé d’impôts sur la plus-value.
Cependant, la nue-propriété est aussi associée à des inconvénients :
- L’impossibilité de percevoir un complément financier dans l’immédiat (loyer).
- Une charge financière pour rembourser le crédit sans rentrée d’argent.
Si investir dans de l’immobilier en nue-propriété peut comporter des inconvénients, la plupart de ces inconvénients (financiers) disparaissent lorsqu’il s’agit d’une succession.
Après l’achat d’un titre de nue-propriété, qui paie la taxe foncière ?
Vous avez investi en nue-propriété, vous vous êtes renseigné au moment de l’investissement, mais désormais, vous avez un doute… Ne vous en faites pas, la taxe foncière ainsi que toutes les charges fiscales liées à la propriété sont au frais de l’usufruitier (selon le contrat que vous avez conclu).
Bien qu’il soit propriétaire, le nu-propriétaire ne paie pas les charges liées au logement, ni les taxes foncières, qui sont à la charge de l’usufruitier.
Les économies ne sont pas négligeables lorsque l’usufruit s’étale sur plusieurs (dizaines) d’années.
Diminution de l’impôt sur les revenus fonciers :
Les intérêts d’emprunt d’un éventuel crédit immobilier viennent en déduction des revenus fonciers que vous pourriez percevoir sur d’autres investissements immobiliers.
C’est un système intéressant pour les investisseurs qui cherchent à réduire leurs impôts tout en possédant un patrimoine important.
La plus-value lors de la revente
Le nu-propriétaire peut également bénéficier d’un système intéressant où ce titre peut être rachetées à un prix inférieur à celui du marché et revendues au prix d’origine. Ainsi, le propriétaire réalise une plus-value.
Cette opération permet de réaliser l’investissement sans payer de charges liées au logement et, à la revente, un bénéfice défiscalisé si la durée de détention est supérieure ou égale à 30 ans.
Mais attention, si le bien est revendu plus cher que le prix d’origine, le vendeur devra payer des impôts sur les plus-values. Cette opération peut être avantageuse en sachant que l’immobilier a tendance à prendre de la valeur avec le temps.
Après la reconstitution de la pleine propriété : Calcul et paiement de la taxe foncière
La taxe foncière est l’une des nombreuses taxes immobilières à portée locale. Elle est prélevée annuellement par les municipalités et les services publics. Chaque propriété est concernée.
Une taxe pour les propriétaires
Cette taxe foncière ne s’applique qu’aux propriétaires du bien, qu’ils y habitent ou non. S’il s’agit d’un régime usufruitier, il en va de même pour l’usufruitier.
Les impôts fonciers sont des impôts payés uniquement par les propriétaires. Ainsi, le redevable de la taxe foncière peut être un particulier, une société ou une personne morale (société commerciale ou société immobilière).
Les contribuables, qu’ils soient propriétaires d’un bien bâti ou non bâti au 1er janvier de l’année d’imposition, paient annuellement la taxe foncière. Celle-ci est calculée par l’administration fiscale sur la base de trois éléments :
- La valeur locative cadastrale du bien : elle correspond au montant du loyer théorique pouvant être appliqué lors de la mise en location du bien. Ce montant est déterminé sur la base d’un taux forfaitaire réévalué annuellement pour tenir compte de l’évolution des loyers.
- Facteur de revalorisation : voté annuellement par le gouvernement lors du vote de la loi de finances.
- Taux d’imposition votés par les collectivités territoriales : Les communes et les établissements publics coopératifs intercommunaux votent chaque année le taux d’imposition applicable au recouvrement de la taxe foncière.
Ainsi, la taxe foncière est différente selon chaque municipalité. La localité du bien est à prendre en compte lors de son calcul.
Quand payer la taxe foncière ?
Chaque propriétaire reçoit un avis de taxe foncière chaque année à la fin de l’été. Le paiement doit être effectué à la date d’échéance indiquée sur la notification.
L’avis d’imposition est rédigé au nom du propriétaire, seul responsable des taxes foncières.
Vous pouvez payer soit en ligne, soit par chèque. Si vous optez pour le paiement en ligne, vous pouvez le faire par carte bancaire ou par prélèvement, cela vous octroie généralement un délai de quelques jours supplémentaires.
Une fois le paiement effectué, vous recevez une confirmation par courrier ou par mail.
Si vous optez pour le paiement par chèque, vous devez le remplir avec le montant de votre impôt foncier et l’adresser à votre collectivité locale. Une fois le chèque reçu et encaissé, vous recevrez une confirmation par courrier ou par mail.
