Depuis quelques années en France nous connaissons une recrudescence des problèmes liés aux locataires mauvais payeurs et aux squatteurs. Les propriétaires se trouvent souvent démunis face à ces situations, tandis que les pouvoirs publics peinent à trouver des solutions efficaces pour y remédier.
Les locataires mauvais payeurs : définition et cadre légal
Il convient tout d’abord de préciser ce que l’on entend par « locataire mauvais payeur ».
Il s’agit d’un particulier qui occupe un logement en tant que locataire mais qui ne respecte pas ses obligations vis-à-vis du paiement du loyer et des charges. Ce phénomène peut avoir de multiples causes, comme la précarité financière, la négligence ou la mauvaise foi.
En France, la législation encadrant les rapports entre bailleurs et locataires est régie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
En cas de non-paiement du loyer et/ou des charges, cette loi prévoit différentes mesures destinées à protéger le propriétaire :
- Mise en demeure du locataire, avec un délai de régularisation variant en fonction de la raison du non-paiement (article 6)
- Procédure d’expulsion en cas de défaut de régularisation dans les délais impartis, après accord du juge des contentieux de la protection (article 7)
- Application d’un dépôt de garantie pouvant couvrir jusqu’à trois mois de loyers et charges impayés (article 22)
Afin de prévenir les risques liés aux locataires mauvais payeurs, la loi autorise les bailleurs à exiger certaines pièces justificatives lors de la signature du contrat de location.
- La présentation de documents attestant de l’encaissement d’un salaire suffisant pour assumer les loyers et charges (en général, on considère qu’un ratio salaire sur loyer égal ou supérieur à 3 est nécessaire)
- Un relevé d’identité bancaire afin de vérifier que le locataire dispose d’un compte courant et n’est pas interdit bancaire
- Une attestation sur l’honneur certifiant ne pas être en situation de surendettement
Les squatteurs : qui sont-ils et comment les repérer ?
Aux côtés des locataires mauvais payeurs, les squatteurs constituent une autre source d’inquiétude pour les propriétaires immobiliers.
Contrairement aux premiers, qui entrent légalement dans les lieux en signant un bail, les squatteurs investissent un logement sans y être autorisés. Ils profitent généralement de la vacance d’un bien immobilier pour s’y installer sans prévenir et commettent ainsi un délit d’occupation illégale.
Les recours possibles contre les squatteurs
Lorsqu’un propriétaire découvre qu’il est victime de squatteurs, plusieurs solutions s’offrent à lui, notamment :
- Le dépôt d’une plainte auprès de la police ou de la gendarmerie
- La saisine du juge des contentieux de la protection pour obtenir une ordonnance d’expulsion des occupants à titre gratuit
- L’intervention de la force publique sur réquisition du préfet, si cette mesure est jugée nécessaire
Cependant, ces démarches peuvent s’avérer longues et fastidieuses, d’autant plus que les squatteurs bénéficient souvent d’un soutien associatif ou politique qui peut retarder leur expulsion.
Le rôle de l’Etat face aux locataires mauvais payeurs et aux squatteurs
L’Etat français dispose de plusieurs leviers pour lutter contre le phénomène des locataires mauvais payeurs et des squatteurs :
- Le renforcement des sanctions prévues par la loi en cas de non-paiement du loyer ou d’occupation illégale (par exemple, la récente loi Elan prévoit un durcissement de la sanction pénale encourue par les squatteurs)
- La mise en place de dispositifs d’aide au logement destinés à faciliter l’accès au marché de la location pour les ménages en difficulté financière (comme les aides personnalisées au logement)
- La création de structures réservées aux personnes en situation d’urgence (foyers d’hébergement, résidences sociales, centres d’hébergement d’urgence), afin de limiter l’attrait du squat comme solution face au mal-logement
Cependant, force est de constater que ces mesures peinent à endiguer totalement le problème des locataires mauvais payeurs et des squatteurs. Il semble dès lors important de se demander si l’Etat ne protège pas involontairement ces individus, notamment en raison de la complexité des démarches administratives et judiciaires à suivre pour obtenir une expulsion.
Les freins à l’action de l’Etat
Plusieurs raisons expliquent pourquoi l’Etat français peine à assurer pleinement la protection des propriétaires face aux locataires mauvais payeurs et aux squatteurs.
La complexité et la lenteur des procédures d’expulsion découragent bien souvent les bailleurs de suivre cette voie malgré leurs droits légitimes. Le manque de réactivité des services publics (police, gendarmerie, justice) face à ces situations, parfois en raison d’un manque de moyens humains et matériels
L’inadéquation entre le nombre de logements vacants et la demande en hébergement, qui conduit parfois les pouvoirs publics à fermer les yeux sur certaines occupations illégales afin de répondre à des besoins sociaux urgents
Si l’État français a mis en œuvre plusieurs dispositifs pour lutter contre les problèmes posés par les locataires mauvais payeurs et les squatteurs, il apparaît évident que ces mesures demeurent insuffisantes. Face à de tels enjeux, des réformes législatives et réglementaires plus profondes semblent nécessaires pour faciliter la vie des propriétaires tout en garantissant un meilleur accès au logement pour tous.
