Baisse de la production de crédit immobilier en 2022, hausse des taux et durée d’emprunt record

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Les banques ont limité la production de crédits immobiliers face à la hausse du taux directeur de la BCE. Nous n’avions pas vu une baisse aussi importante depuis la crise des subprimes.

La production de crédit chute de 19,9% en 2022

La production de crédits immobiliers a chuté de 19,9 % en 2022, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la baisse s’accentuant au quatrième trimestre de l’année.

La situation causée par la “hausse continue” du principal taux de refinancement de la Banque centrale européenne et la réévaluation insuffisante du taux d’usure. Par ailleurs, le nombre de dossiers de surendettement a diminué en 2022 par rapport à 2021, malgré une volatilité accrue.

L’observatoire CSA/Crédit Logement a indiqué mardi que la production de crédits immobiliers a baissé de 19,9% en 2022, et la baisse s’est encore accentuée au quatrième trimestre de cette année.

On est loin du chiffre annoncé début janvier par la Banque de France selon lequel les nouveaux crédits (hors renégociations) devraient être de 218 milliards d’euros en 2022, en baisse de seulement 3 % par rapport à 2021.

“Une telle chute ne s’était pas constatée depuis l’automne 2008, au plus profond de la crise financière internationale venue des Etats-Unis” (la crise des subprimes), pointent les auteurs de cette étude, référence dans le secteur. Sur l’ensemble de l’année 2022, le nombre de prêts accordés a diminué de 20,5% par rapport à l’année précédente.

Cette forte baisse est à mettre en perspective avec la croissance de 3,8% observée en 2021. Le professeur d’économie Michel Mouillart, qui a présenté les conclusions, a déclaré que la détérioration a rendu l’année 2022 “exceptionnelle”, notamment en ce qui concerne les “relèvements successifs” des taux directeurs de refinancement BCE mi-septembre, début novembre et le 21 décembre dans une moindre mesure, et le 1er octobre une revalorisation insuffisante du taux d’usure.

Encore et toujours le taux d’usure

Cette baisse découle également de la sous-évaluation du taux d’usure au 1er octobre. Le taux d’usure limite tous les coûts d’un prêt immobilier : le taux du crédit pratiqué par la banque, les commissions éventuelles du courtier, l’assurance emprunteur.

Pendant des mois, certains acteurs de l’immobilier ont accusé de taux d’usure d’empêcher certaines familles d’obtenir un crédit.

Les professionnels du crédit immobilier ont reçu la semaine dernière l’autorisation de la Banque de France de procéder à une modification temporaire du mode de calcul du taux d’usure. Il sera désormais mis à jour mensuellement au lieu de trimestriellement.

Ce taux a été porté à 3,57 % le 1er janvier pour les prêts hypothécaires de plus de 20 ans. L’idée derrière cette mesure est de permettre aux banques de relever plus rapidement les taux des crédits immobiliers et de mieux s’adapter aux conditions de refinancement.

Hausse des taux, des durées d’emprunt et de l’apport nécessaire

Le taux moyen des prêts dans le secteur privé était de 2,22 % au quatrième trimestre 2022, contre 1,05 % à la même période en 2021 et 1,17 % en 2020. En octobre, pour la première fois depuis sept ans, il a franchi les 2 %, à 2,05 %, selon l’Observatoire. Il faut remonter à 2016 pour voir un taux comparable, à 2,07 %.

En décembre 2022, la durée moyenne des crédits immobiliers était de près de 21 ans (248 mois). Dans l’ensemble, 65,2% des prêts bancaires à l’achat d’un logement ont une durée de 20 à 25 ans, contre 55,2% l’an dernier.

Les contributions individuelles pour permettre un achat immobilier continuent d’augmenter, mais moins fortement qu’en 2021 (+12,3% contre +13,2%). L’apport nécessaire a augmenté de 43,5 % en quatre ans, ce qui équivaut à sept mois supplémentaires de versements pour les ménages emprunteurs gagnant trois fois le Smic, contre 1,5 mois pour les ménages emprunteurs gagnant au moins cinq fois le SMIC.

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