Crédit immobilier : le taux d’usure fait chuter le nombre de dossiers éligibles

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Le financement de l’achat d’une maison ou d’un appartement devient de plus en plus complexe. Alors que les taux des crédits immobiliers remontent depuis le début de l’année, une règle invisible pousse les banques à refuser de plus en plus de prêts : le taux d’usure, fixé tous les trimestres par la Banque de France en fonction du taux de crédit financé par les établissements de prêts.

Comprendre ce qu’est le taux d’usure

Pour ceux qui sont impatients d’acheter leur fameux “toit sur la tête”, la sécurité de l’avenir et la préparation à la vieillesse, le rêve semble s’éloigner. À y regarder de plus près, la flambée des prix de l’immobilier n’est pas la seule raison.

La hausse des taux de crédit suffit à elle seule à expliquer pourquoi il est de plus en plus difficile d’obtenir des prêts, mais lorsqu’elle est combinée à la baisse récente des taux d’usure, on n’est pas loin de l’impossible.

Quel est le taux d’usure ? Résumons, c’est le taux maximum légal au-dessus duquel les organismes de crédit ne sont pas autorisés à accorder des prêts, et il comprend le taux du crédit, plus tous les frais associés : frais et rémunération, une prime d’assurance partielle obligatoire pour l’emprunteur.

Le mécanisme est implacable : plus l’ensemble des charges incluses dans le TAEG augmente, plus elles risquent de dépasser une borne supérieure définie par le taux d’usure, phénomène que les experts appellent « l’effet ciseau ». En fin de compte, le nombre de personnes se voyant refuser un prêt pour dépassement de budget s’est multiplié.

Ainsi, en fixant un taux d’usure réglementaire qui ne dépasse pas, et en réévaluant chaque trimestre pour le suivant, la Banque de France joue un rôle de régulation de l’économie et de protection du consommateur, en fixant des limites protectrices contre d’éventuelles offres qui lui seraient faites sans ce plafond. L’objectif est clair : éviter que les emprunteurs ne se retrouvent ultérieurement dans des situations financières délicates.

Cependant, en raison de l’écart entre les taux d’usure (basés sur les taux d’emprunt du trimestre précédent) et les taux de crédit, un effet «ciseau» se produit parfois, les institutions financières réévaluant les taux de crédit en temps quasi réel en fonction des fluctuations des marchés financiers.

En conséquence, au premier trimestre 2022, les taux d’usure basés sur les données du dernier trimestre 2021 ont diminué, tandis que les taux de crédit ont augmenté, réduisant mécaniquement le nombre de dossiers pour les emprunteurs éligibles au crédit immobilier. Cette différence devrait persister quelques mois puis se stabiliser progressivement.

Le nombre de dossiers refusés augmente

Les courtiers en crédit immobilier comme Renaud Pestre, co-fondateur de Pretto, voient de plus en plus de demandes rejetées. Il s’est expliqué à TF1 avec le cas précis d’un couple de plus de 50 ans gagnant environ 50 000 € par an : “Ce sont des gens qui, il y a quelques mois, pouvaient être finançables parce que le taux aurait été inférieur pour eux. Mais aujourd’hui, ce taux va les amener à dépasser le taux d’usure. Là, dans ce genre de circonstances, ils ne sont plus finançables”, indique ce courtier immobilier.

Pour réaliser son rêve et devenir propriétaire, le courtage immobilier semble justement être la solution la plus indiquée. Certaines sociétés, spécialisées dans le prêt, permettent de réduire considérablement les taux de crédit. Ceci grâce à un bon réseau professionnel, à un carnet d’adresses bien fourni et à des négociations rondement menées.

Les futurs propriétaires pourront également bénéficier d’un accompagnement personnalisé tout au long de leur recherche. Pour en savoir plus, les intéressés peuvent se rendre sur les sites spécialisés de sociétés en courtage immobilier ou obtenir plus de conseils ici. Ils pourront ainsi prendre connaissance des services proposés, comprendre en quoi consiste l’activité de courtage et en découvrir tous les avantages :

  • Bénéficier des conseils d’un expert,
  • Obtenir un accompagnement personnalisé sur l’ensemble du projet,
  • Jouir d’un réseau de banques partenaires important,
  • Gagner du temps sur la mise en place de son projet immobilier,
  • Obtenir un service de qualité.

Face au nombre croissant de dossiers refusés, les services d’un courtier immobilier sont plus que recommandés. Si leur activité principale reste le prêt, le courtage immobilier concerne également le rachat de crédit et la renégociation d’assurance. Ces services permettent de renégocier les crédits existants et de bénéficier d’une baisse des taux.

Malheureusement, la chute d’éligibilité devrait continuer. Beaucoup peuvent être contraints de retarder leurs projets d’achat. Les ventes immobilières ont également chuté de 17 % depuis le début de l’année. À travers ces mécanismes, le pouvoir d’achat immobilier est en effet menacé, et cela est certes temporaire, mais ce qui s’est passé aujourd’hui peut se reproduire demain.

Le risque de bloquer à terme toute la chaîne du crédit et d’affecter le marché immobilier par effet d’entraînement est élevé. Les taux d’intérêt bas sont révolus, les cinq prochaines années doivent être propices à trouver des solutions face à cette situation et revoir la méthode de calcul du taux d’usure.

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