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En rachat de crédit immobilier, qui peut se porter caution hypothécaire ?

dans News/Rachat de crédit

En rachat de crédit qui peut se porter caution hypothécaire ? Voilà une question qui est régulièrement posée par des internautes qui sollicitent un rachat de crédit sous forme de crédit hypothécaire, mais sans être propriétaire de leur bien ou alors seulement partiellement. Rappelons brièvement que le cautionnement hypothécaire est une disposition juridique permettant à une ou à plusieurs personnes de se porter caution en donnant leur bien en garantie ou bien leurs parts au profit d’un ou de plusieurs emprunteurs.

Il existe plusieurs cas de figure qui rendent les opérations plus ou moins possibles et réalisables. Parmi celles-ci, on trouve le cas de la nu-propriété, celui d’un bien en SCI et enfin celui d’enfants mineurs copropriétaires. Avant de préciser les différentes options existantes, il convient de préciser qu’en rachat de crédit, seules quelques banques pratiquent le cautionnement hypothécaire qui est donc une formule assez rare.

Il arrive souvent qu’un bien habité par un couple ne lui appartienne pas en totalité. On dit alors qu’il n’en a pas la pleine propriété et que le bien est en indivision. Cette indivision provient du fait qu’il y a d’autres propriétaires, par exemple des frères et soeurs si le bien en question a fait l’objet d’un héritage sans partage précis. Dans ce cas, le bien ne peut être pris en garantie par une banque qu’à la condition que les frères et soeurs soient cautions hypothécaires, c’est à dire qu’ils donnent leur accord écrit chez le notaire qui consignera cela dans l’acte. Ils reconnaissent par là être au courant que le bien est hypothéqué au profit d’un prêt réalisé pour l’un des autres indivis.

Cette formule est très difficilement envisageable dans des cas d’enfants mineurs apparaissant dans une indivision. Des grands-parents par exemple lèguent parfois à leur décès un bien à la fois à leurs enfants, mais aussi à leurs petits-enfants. Du coup, le bien est en indivision avec des mienurs qui en raison de leur âge légal ne peuvent se porter caution seuls. Il faut alors interroger un juge des tutelles pour savoir s’il autorise l’enfant à être caution hypothécaire, ce qui est généralement systématiquement refusé, le juge considérant que le ou les enfants ne sont pas responsables de l’endettement de leurs parents et nont donc pas à ce titre à mettre leurs parts du bien en jeu.

Dernier cas, celui des SCI familiales et patrimoniales. Il arrive aussi qu’un bien ait la forme juridique d’une SCI, c’est à dire que légalement les murs n’appartiennent pas à Monsieur et à Madame, mais à une SCI dont Monsieur et Madame sont les coactionnaires. En principe, les murs d’une SCI ne peuvent pas faire légalement l’objet d’une affectation hypothécaire : il s’agit juridiquement d’un contournement de l’objet social de la SCI. Mais si les coactionnaires sont par ailleurs les deux emprunteurs sollicitant un rachat de crédit, certains montages sont parfois réalisables à condition de modifier les statuts de la SCI et de les republier au JO.

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