La Banque centrale européenne a averti que le marché du logement pourrait être pénalisé par une nouvelle série de hausses des taux d’intérêt après des années de hausse des prix, alimentée par des coûts de crédit extrêmement bas.
Le marché immobilier surévalué de 15%
La Banque centrale européenne (BCE) a averti mercredi que le marché immobilier de la zone euro risquait une “éventuelle correction” dans le contexte actuel de hausse des taux d’intérêt et d’inflation élevée, ainsi que d’un conflit accru en Ukraine.
Après des années de hausse des prix, tirée par des coûts de crédit extrêmement bas et une demande croissante de logements, l’agence basée à Francfort estime que le marché immobilier résidentiel est désormais surévalué de près de 15% en moyenne.
La crise du Covid a encore accéléré cette spirale, les banques centrales adoptant une politique monétaire accommodante pour soutenir l’économie. Aux Pays-Bas et en Grèce, on observe les ratios dette immobilière/PIB les plus élevés.
Les banques centrales commencent à se préparer à la fin programmée de la monnaie gratuite (ou presque). Elle prévoit même de remonter son taux directeur, désormais négatif, à compter de juillet pour la première fois depuis une décennie, ainsi qu’en septembre. Selon ses calculs, pour chaque augmentation de 10 points de base des taux hypothécaires, les prix de l’immobilier pourraient chuter de 0,83 % à 1,17 %, compte tenu de l’inflation.
« Une hausse soudaine des taux d’intérêt réels pourrait déclencher une correction des prix de l’immobilier à brève échéance, le niveau actuel bas des taux d’intérêt rendant plus probable un retournement marqué des prix des logements », résume la BCE.
La banque a également mis en garde contre le risque d’une spirale prix/crédit dans certains pays, notant que la Slovaquie, l’Estonie et la Lituanie ont enregistré les plus fortes hausses des prix de l’immobilier et la croissance des prêts immobiliers la plus forte.
En France, le marché immobilier montre des signes de ralentissement, notamment pour les logements neufs. En revanche, la hausse des taux débiteurs reste mesurable. Selon les dernières données de la Banque de France, le taux moyen a atteint 1,17 % en avril, contre 1,1 % en décembre 2021.
Les propriétaires sont concernés mais pas uniquement
Cependant, les propriétaires ne sont pas les seuls à faire face aux risques associés à la hausse des taux d’intérêt, poursuit l’article de la Revue de stabilité financière, soulignant que les pays lourdement endettés, les entreprises et les ménages à faible revenu sont également vulnérables.
Elle a ajouté que le conflit en Ukraine avait aggravé les conditions financières et pourrait favoriser de nouvelles baisses des prix des actifs. “L’escalade des guerres, le ralentissement de la croissance mondiale ou un ajustement plus rapide que prévu de la politique monétaire pourraient déclencher de nouvelles corrections sur les marchés financiers”, a-t-elle expliqué.
Les emprunteurs bénéficient toutefois de la politique française de taux fixes sur les crédits immobiliers, qui évite les ajustements brusques, comme aux Etats-Unis où les taux de crédit immobilier sont désormais supérieurs à 5 %.
Le taux d’usure (actuellement 2,4 %, frais d’assurance inclus) « limite » également la croissance jusqu’en octobre prochain au moins. Cependant, une hausse plus importante des taux d’intérêt est attendue au début de l’année prochaine, lorsque ce taux de résiliation sera révisé à la hausse de manière plus significative. Pendant ce temps, les prix de l’immobilier en général résistent, à l’exception de Paris, où les prix commencent à baisser.
Le taux d’usure est recalculé au 1er juillet.
