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Rachat de crédit en prêt hypothécaire : faut-il une main levée ?

dans News/Rachat de crédit

Lorsque des propriétaires font des demandes de rachat de crédit incluant la reprise de leur crédit immobilier, ils posent très régulièrement la question au courtier en ligne si l’opération nécessitera une main levée ? Rappelons rapidement qu’une main levée est une opération réalisée par un notaire permettant d’effacer une inscription hypothécaire antèrieure relative à un prêt lorsque ce dernier était hypothécaire et qu’il fait l’objet d’un rachat.

La plupart des prêts immobiliers sont assortis d’une prise de garantie à caractère hypothécaire : on dit dans ce cas qu’il s’agit d’une hypothèque de premier rang sans concurrence. Dans la pratique, les banques ne font quasiment plus de main levée, même si le ou les prêts rachetés dans l’enveloppe sont eux-mêmes hypothécaires. Au début des années 90, lorsque le rachat de crédit n’en était qu’à ses balbutiements, les banques qui intervenaient alors demandaient presque systématiquement que les mains levées soient réalisées. Or ces pratiques ont un coût et les frais de main levée sont même très onéreux…Du coup, la pratique bancaire a évolué dans l’intérêt du consommateur et les banques ont considéré que l’ancien prêt hypothécaire étant racheté, l’inscription hypothécaire correspondante devenait sans objet et qu’il n’était donc plus nécessaire de faire la main levée. On dit dans ces cas que la banque a une garantie hypothécaire effective, puisque son second rang a en réalité valeur de premier rang depuis le rachat.

Mais il existe comme toujours des exceptions : lorsque par exemple le bien donné en garantie fait l’objet d’hypothèques non conventionnelles, alors la banque prêteuse exige que les mains levées soient faites ! Quelles sont ces exceptions ? Il arrive qu’à la suite d’un ou de plusieurs retards d’impôts, le Trésor Public procède à ce que l’on appelle une hypothèque légale. C’est à dire que les Impôts prennent une garantie à hauteur de la dette fiscale sur le bien concerné. On notera d’ailleurs qu’une hypothèque légale a la préséance sur n’importe quelle autre inscription hypothécaire : elle a donc automatiquement valeur de 1er rang. Dans ce cas, la banque qui octroie le rachat de crédit demande au notaire chargé de l’acte de faire une levée d’hypothèque. Dans les cas d’hypothèques judiciaires qui font souvent suite à des liquidations judiciaires, il y a aussi des mains levées obligatoires…

Mais pour la plupart des personnes physiques qui demandent un rachat de crédit sous forme de prêt hypothécaire, il n’y a rien de tout cela…

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