Malgré la conjoncture économique défavorable, les SCPI immobilières restent une option d’investissement avec un rendement moyen de près de 4,50% en 2021. Certaines sociétés de gestion offrent plus de services aux associés. La clé pour faire le bon choix.
La SCPI pour partager les risques
Il existe deux catégories de SCPI (sociétés civiles d’investissement immobilier). D’une part, la SCPI “fiscale” pour investir dans l’immobilier résidentiel, qui permet des réductions d’impôts.
D’autre part, les SCPI dites « de revenus » étudiées ici, dont le patrimoine comprend des locaux professionnels (bureaux, commerces, etc.). Leur but est de verser aux souscripteurs un revenu fixe égal au loyer perçu par l’entreprise diminué de ses charges (recherche de locataires, entretien de la maison, etc.).
Selon Benoît Yerle, consultant en gestion de patrimoine chez Portail-SCPI.fr, la diversification des actifs détenus par la SCPI permet de diversifier les risques liés à l’immobilier et d’optimiser les rendements potentiels : « Contrairement à l’achat direct d’un bien immobilier, la SCPI permet la investisseur de placer son capital Investir dans une grande variété d’actifs. Cela permet de partager des risques qui ne seraient pas possibles en achetant seul un bien immobilier.”
La diversité sectorielle des actifs immobiliers, ainsi que la diversité des locataires, protège les investisseurs et les porteurs de parts des risques du marché immobilier : “Achetez un seul bien, vous êtes totalement dépendant de ce bien : s’il s’effondre, ou si vous avez factures impayées comme le loyer il faut gérer des problèmes et vous perdez votre capital. Mais avec la SCPI, si l’un des actifs immobiliers tourne mal, la société de gestion peut s’appuyer sur les autres actifs pour limiter au maximum les pertes” explique Benoît Yerle.
Pour réaliser un investissement, vous devez vous faire aider par une société de gestion par l’intermédiaire d’une banque ou, de préférence, d’un conseiller indépendant. Il est également vrai que davantage d’options sont disponibles via un conseiller financier ou un site Web professionnel.
Investir en SCPI
Il existe quatre modes de financement des investissements en SCPI : le crédit (hypothèque), le placement de trésorerie (épargne), l’assurance-vie ou le démembrement. Chacune de ses méthodes de financement a ses propres avantages et inconvénients.
Ensuite, il faut comparer sa situation financière et la juxtaposer à ses projets d’épargne et d’investissement pour choisir l’option la plus adaptée. Chaque investissement est une action délibérée, prenant en compte l’étude de plusieurs éléments : capacité d’endettement, vision à long terme, besoins de revenus, etc.
Malgré les dégâts causés par la crise sanitaire (les loyers des entreprises en difficulté ont été supprimés), le rendement moyen de ces SCPI est proche de 4,20% en 2020. Le rendement moyen en 2021 est passé à 4,49 %, prouvant un secteur robuste (peu affecté par le conflit ukrainien).
Mais les performances ne font pas tout. Pour conclure une bonne affaire à long terme, d’autres facteurs doivent attirer votre attention, tels que les taux d’occupation, les réserves, la qualité des actifs, sans parler des frais de gestion.
La plupart du temps, les SCPI sont majoritairement placées sur de l’immobilier d’entreprise avec des immeubles de bureaux. Cependant, ces dernières années, les SCPI spécialisées se sont multipliées dans un même secteur, comme la santé ou la logistique. Plus rare encore, les SCPI peuvent également proposer des actifs résidentiels.
La SCPI offre la possibilité d’acquérir un bien immobilier professionnel plus rémunérateur qu’un logement avec un investissement relativement modeste (généralement moins de 5 000 €).
Investir à crédit c’est aussi possible de bénéficier d’un fort effet de levier : vous empruntez à 1,50% pour financer un investissement qui peut rapporter plus de 5% ou 6% par an ! Pour bénéficier d’un allégement fiscal, les retraits peuvent également être effectués via un contrat d’assurance-vie ou un plan d’épargne-retraite.
