Un prêt in fine, c’est quoi ?

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Mon banquier m’a récemment proposé de contracter un prêt in fine adossé à une assurance vie. Il me dit que le prêt est affecté à un investissement locatif, tandis que l’apport que j’ai est par ailleurs placé sur l’assurance vie en question. Je n’ai pas bien saisi l’intérêt de la manoeuvre…

Tout d’abord, il convient de répondre à la question « Un prêt in fine, c’est quoi ? ». Il s’agit dans l’absolu d’un prêt immobilier ou non qui ne fait pas l’objet d’un amortissement, c’est à dire d’un remboursement. On ne paie que les intérêts : si votre taux est de 4 % pour un emprunt de 100 000 €uros, vous ne paierez que 4 000 €uros d’intérêts par an, soit 330 €uros/mois. L’intérêt réside dans le fait que l’équivalent de ce qui aurait du être amorti est injecté tous les mois sur le support d’assurance vie.

Si l’assurance vie avait au départ 30 000 €uros d’apport et que vous l’alimentez tous les mois à hauteur de 300 €uros, vous vous retrouvez au bout de 10 ans (durée générique des prêt in fine) avec un capital conséquent qui aura rapporté plus que le prêt in fine n’aura coûté, à condition que l’assurance vie rapporte plus que 4 % en l’occurrence. le principe, c’est qu’à l’issue du prêt in fine, vous ayez non seulement les capitaux pour le solder, mais qu’il vous reste un capital au moins égal à celui du départ.

L’autre objectif de la manoeuvre est aussi fiscal, car les intérêts du prêt in fine peuvent par exemple être déduits dans le cadre de revenus fonciers tandis que l’amortissement injecté sur l’assurance vie crée une épargne défiscalisée au bout de 8 ans.

Attention tout de même à ce type de montage : il ne faut pas que vous ayez besoin des liquidités de l’assurance vie avant son terme, car elle est généralement nantie pour couviri le prêt in fine. Vous ne pouvez donc y toucher qu’après avoir remboursé le capital du prêt in fine. Des situations de blocages inextricables puevnet ainsi survenir…

3 Comments

  1. […] De nombreux propriétaires désireux de construire un autre bien immobilier ou d’en acheter un autre recourent souvent au prêt-relais. Même si la récente crise de l’immobilier a engendré des difficultés dans ce secteur financier en raison de la baisse des valeurs et des délais de vente, il n’en reste pas moins que le prêt-relais demeure l’une des seules formules pour acheter avant d’avoir vendu. Mais ces mécanismes sont parfois encore méconnus du grand public. L’occasion de rappeler qu’un prêt-relais n’est pas un crédit immobilier amortissable, mais un prêt in fine. […]

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