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L’investissement immobilier par l’achat en nue-propriété.
A l’heure où médias et experts évoquent à tour de bras que le marché de l’immobilier connait des chiffres en pertes, les investisseurs dans la pierre se demandent comment gérer au mieux leur actifs immobiliers et ne trouvent pas toujours chaussures à leur pied dans la Loi Scellier d’un côté ou les articulations sociales telles que le Solibail de l’autre. C’est dans ce paysage que l’investissement immobilier par l’achat en nue-propriété peut constituer une vraie optimisation fiscale, car certaines dispositions de ce principe bien connu ont été modifiées par l’article 32 de la Loi definances rectificatives de décembre 2008.
Comme dans toute opération à caractère de défiscalisation, les conditions fondamentales requises sont la qualité du bien ainsi que la situation fiscale de l’investisseur. Si ce dernier est fortement fiscalisé et qu’il recherche des possibilités d’alléger son imposition et surtout de déduire des intérêts de ses revenus fonciers, alors l’achat en nue-propriété peut s’avérer intéressant.
Le principe est simple : il s’agit de faire une acquisition immobilière qui fait intervenir deux parties, un particulier nue-propriétaire ainsi qu’un bailleur social tel que le 1 % logement ou encore les HLM. Le premier achète le bien à moindre coût et le second étend de la sorte son parc immobilier locatif à moindre coût également. La durée de l’opération oscille souvent entre 15 et 20 ans pendant laquelle le nue-propriétaire ne touchera pas de loyers.
C’est précisément en vertu de l’absence de perception de loyers que l’investisseur peut y trouver son compte. C’est tout d’abord à ce titre que le bien acquis sera moins cher, car c’est le cumul des loyers non perçus qui vient justement en déduction du montant nominal de l’achat. Un bien valant 150 000 €uros et qui aurait donné lieu à un loyer de 400 €uros/mois ne sera finalement acheté que 78 000 €uros, car on aura soustrait de la somme initiale les 72 000 €uros correspondant en l’occurrence à 180 loyers qui auraient été perçus sur une durée de 15 ans ! La décôte est de 44 % !
Un intérêt majeur qui est suivi d’autres mesures attractives. Le nue-propriétaire n’assume pas les charges d’entretien, les taxes foncières qui sont souvent transférer au bailleur social ainsi que d’éventuls gros travaux (à condition que ces derniers soient aussi transférer dans le cadre d’une convention de démembrement). Mieux encore ! Si l’investisseur a d’autres biens locatifs dont les intérêts d’emprunt, en bout de course, ne permettent plus de déduire beaucoup des revenus fonciers, il pourra appliquer ceux relatifs à l’achat en nue-propriété à l’ensemble de sa déclaration de revenus fonciers afin de se rapprocher d’un déficit foncier.
Les personnes imposables à l’ISF peuvent aussi être intéressées, car en cas de démembrement de propriété, l’impôt est là encore à la charge du bailleur. Bien entendu, à l’issue du bail, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien sans devoir s’acquitter de frais complémentaires.
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