Placement immobilier, en Bourse, dans les cryptomonnaies ou encore dans une assurance vie… il existe de multiples manières d’épargner son argent efficacement. Cependant, un placement en particulier est très méconnu malgré sa grande pertinence : les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Mais en quoi consiste précisément ce placement et pourquoi est-il donc si intéressant ?
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Apparues dès les années 1960, les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, réalisent, comme leur nom l’indique, des investissements immobiliers locatifs. Lorsque l’on réalise ce genre de placement, il est dit que l’on investit dans la « pierre papier ». Malgré son nom très évocateur, investir dans une SCPI ne constitue par un investissement immobilier classique. En effet, sans passer par tout le processus compliqué qu’implique un achat de bien, investir dans une SCPI consiste à investir dans les titres d’une société qui va elle-même acheter et gérer un parc immobilier lui permettant d’obtenir des loyers qui seront répartis aux investisseurs sous forme de dividendes.
Par la suite, les investissements de la SCPI sont gérés par une société de gestion qui va s’occuper de toutes les démarches logistiques et administratives. Finalement, l’investisseur lui-même n’a nul besoin de gérer ou contrôler quoique ce soit. Le moment venu, souvent en fin de trimestre, il n’a qu’à récupérer son loyer sans aucune complication. Investir dans une SCPI est donc un moyen sûr et surtout serein d’épargner son argent.
Quels sont les différents types de SCPI ?
Aujourd’hui, il existe trois différents types de SCPI. Chacune correspondant à des spécificités particulières, il convient donc de réfléchir soigneusement à son objectif d’épargne avant d’opter pour l’une ou l’autre de ces solutions.
Dans un premier temps, il y a une SCPI de rendement. Cette dernière concerne uniquement les investissements dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, hôtels, entrepôts ou autres locaux d’activités). Dans cette même famille, il existe deux types de SCPI de rendement : celle à capital fixe et celle à capital variable. Cette solution est la plus sécuritaire des trois car les locaux professionnels ne sont que très peu affectés par les crises de logement.
Dans un second temps, la SCPI fiscale présente l’avantage de pouvoir défiscaliser en plus d’épargner. En revanche, ses actifs immobiliers varient et dépendent non seulement de l’avantage fiscal proposé par l’investisseur, mais aussi du prix des parts. Il existe les SCPI Malraux, qui vont investir dans l’immobilier ancien afin de rénover, et les SCPI Pinel, qui vont investir dans l’immobilier neuf et conserver leurs biens quelque temps avant de les revendre. Dans les deux cas, ces placements permettent de réduire sensiblement vos impôts.
Enfin, dans un troisième et dernier temps, les SCPI de plus-value achètent des biens immobiliers résidentiels qui disposent d’un fort potentiel de revalorisation. À la différence des deux précédentes, cette dernière ne distribue pas de loyer et évitent ainsi l’imposition des revenus fonciers. Ce type de SCPI ne représente que 2% de la capitalisation globale.
Quels sont les avantages d’un investissement en SCPI ?
L’atout majeur des investissements en SCPI réside dans leur sûreté. En effet, investir en SCPI se révèle très peu risqué. D’une part, aucune charge vient se rajouter à la somme de départ pour l’investisseur puisque c’est la SCPI elle-même qui couvre tout ce qui concerne l’entretien et les travaux des biens.
D’autre part, de manière générale, la valeur des titres que l’on achète est bien inférieure à la valeur de la plupart des biens immobiliers. En cela, l’investissement en SCPI est très abordable et accessible par toutes les personnes, même celles qui disposent de peu de moyens financiers. En général, l’investissement minimal est de quelques centaines d’euros et son plafond maximal n’a pas de limite. Ainsi, la totalité de la somme est au bon vouloir de celui qui investit.
Vient ensuite la tranquillité de gestion. En effet, la société de gestion s’occupant de l’achat, de l’entretien, des travaux, mais aussi des locataires, des assurances et des loyers, l’investisseur n’a pas besoin de faire autre chose que de récupérer son loyer en fin de mois ou de trimestre. Il s’agit là d’un gain de temps considérable !
De plus, il est important de savoir que l’Autorité des marchés financiers régule et contrôle l’investissement dans les SCPI. Elle assure l’agrément des sociétés ainsi que la gestion et le suivi. C’est donc une façon de se tourner vers un investissement qui est sécurisé et régulé par une autorité spécialisée pour se lancer en toute sécurité.
Enfin, la souplesse des investissements est très importante. Ainsi, il est possible d’investir une ou plusieurs fois, de vendre et de racheter bien plus facilement qu’un bien immobilier direct.
Quels sont les inconvénients d’un placement en SCPI ?
Bien que très sécuritaire, le placement en SCPI recèle tout de même quelques inconvénients. Parmi eux, les frais de souscription, qu’il convient de surveiller de près avant de se lancer. En moyenne, ces frais varient autour de 10% et sont exigés dès l’achat de votre première part. Ainsi, il est recommandé d’investir pour environ huit ans afin de lisser ces frais sur le long terme… autrement, cette somme pèsera particulièrement lourd sur votre rentabilité.
Ensuite, il convient de faire attention au poids de la fiscalité. Depuis 2019, les revenus que procurent les investissements en SCPI subissent les taxes de votre taux marginal d’imposition et subissent des prélèvements sociaux allant jusqu’à 17,2%. Aussi, si vous songez à acheter des parts, il est conseillé de calculer en amont l’impact qu’elles auront sur votre taxation globale. Ainsi, vous aurez une idée précise de ce qu’elles vous rapporteront et éviterez les mauvaises surprises…
De même, vous avez tout intérêt à prendre garde à l’évolution du marché immobilier. Même si vous n’investissez pas directement dans la pierre, la SCPI que vous avez choisi, si. Indirectement, votre patrimoine subira donc, lui aussi, les fluctuations du marché et la valeur de vos parts pourra diminuer comme augmenter.
Enfin, il est important de garder à l’esprit que les parts de SCPI ne bénéficient pas de la même liquidité que les valeurs mobilières. Ainsi, si vous devez vendre les parts que vous avez acquises, il y a de fortes chances pour que vous deviez attendre un certain temps avant de pouvoir récupérer vos fonds. De son côté, la société de gestion se charge de vous trouver un acheteur, mais ne se porte pas acquéreur de vos parts. En période de crise, vos avoirs peuvent donc rester bloqués pour une période indéterminée à moins que vous ne consentiez à une importante décote, qui vous ferait alors perdre beaucoup d’argent…
